为什么不建议买“商住公寓”?因为刚需基础玩不起

作者:火狐体育官网登录入口发布时间:2023-02-13 21:49

本文摘要:文章分享自商都网·商都房谈。如有不妥,请联系小编删除。 今天,我们来聊聊公寓。这里的公寓指的主要是“商住公寓”,也就是我们在市面上经常可以见到的商业性质的公寓。 至于“公寓”一词其它的引申义和以前的寄义,这里不做延伸。在《超时空同居》中,1999年的雷佳音拿着自己设计的loft,对投资人说,这是未来的趋势。其时没有人相信他,可是30年后的今天,在郑州随处看一个楼盘,你会发现一定会有几栋楼的平层公寓和loft。

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今天,我们来聊聊公寓。这里的公寓指的主要是“商住公寓”,也就是我们在市面上经常可以见到的商业性质的公寓。

至于“公寓”一词其它的引申义和以前的寄义,这里不做延伸。在《超时空同居》中,1999年的雷佳音拿着自己设计的loft,对投资人说,这是未来的趋势。其时没有人相信他,可是30年后的今天,在郑州随处看一个楼盘,你会发现一定会有几栋楼的平层公寓和loft。

价钱低、面积小、低首付、低总价、不限购、不限贷、投资自住两相宜……从开发商的角度讲,公寓的优点可以做成一本几万字的销讲。郑州三环外各个楼盘由于区域配套匮乏,为了增加商业配套,绝大部门项目都配建有商住公寓,例如绿都澜湾的知了公寓、亚星牛顿公馆、汇泉西悦城的悦时代公寓等等。小体量的可能就两栋楼,一千多套房源,大要量的像汇泉西悦城,12栋公寓楼大几千套房源,阵势相当壮观。

关于公寓一直有一个定论:市场上99%的公寓是不能碰的!01.开发商不是善士开发商为什么盖那么多的公寓?不限购、不限贷、政策好、还自制?岂非开发商都有一个善士的梦想,让每小我私家都住得起屋子?错!公寓纯粹是为了提高利润!商业用地比住宅用地自制太多了,住宅用地的价钱通常是商业用地的3-4倍,所以一栋公寓的利润可能比两栋住宅还要高!某项目商业地块计划的公寓公寓的高利润从另外一个侧面也可以体现出来。通常情况下,分销或者中介卖一套公寓的提成与一套住宅的提成相当甚至更多!你可以想一下,一层就有20户的小户型公寓,如果一套的提成根据2万元盘算,开发商仅仅分销提成用度,一栋公寓楼就要支付1000万左右,是住宅分销用度的5-6倍甚至更高!从这一点,就能反映出公寓的利润之高,完全不是住宅可以相比的。02.住起来实在不舒服之前租住过一段时间农业路四周的公寓,位置相当的好,楼下是超市,出门是高架,正处金二环,可是住着是真的难受。公寓楼层平面图首先,没有天然气。

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这就注定了你必须用煤气罐,或者电磁炉做饭,和天然气比起来不仅仅是钱几多的问题,更重要的是真的不利便,当煤气断档的时候,就是生活最为难受的时候!这个公寓好的一点是另有个阳台,可以晾晒衣服。可是想通风,就需要开着门,忍受走廊上种种各样的噪音和喧华。我住的房距离壁是一家剃头店,再隔邻是一家皮包公司,劈面另有两个房间用作电竞宾馆,种种人员出没,晚上睡觉都不带消停的。

最让人瓦解的是电梯,22户只有两部电梯,天天早上赶时间打卡的时候都有一种走楼梯的激动,但试过一次之后就放弃了,因为从27层跑下去真的会要人半条命。水电用度都是商用,物业费也比住宅高得多,这个当你去缴费的时候,才气体会到真正的切肤之痛。

03.二手市场无人问津许多女生看到售楼部精装的loft公寓样板间就没有反抗力,这完全就是偶像剧中家的容貌,一层玩乐,二层睡觉,再做个吊床,养个宠物,简直就是梦幻生活。效果图可是当你真正收房的时候你会发现,那就是一个长方体的空间,连个明白都不会给你刷。等到你自己装修的时候,基础不能革新成当初想象的样子。

示意图购置公寓一时爽,再次脱手悔断肠。一位做二手房的老中介曾经说过,再破的住宅都有人买,再好的公寓也欠好卖。

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他在二手房市场浑浑噩噩这么多年,也没见几小我私家能把二手公寓卖出去的。倒不是因为屋子欠好,而是因为税费太高。增值税、差额税、小我私家所得税种种七零八落的用度,那位老中介给我举了个例子算了一下,我竟然没看懂,最后他跟我说了一种便于明白的方式:二手公寓税费或许是35%。

如果你当初是9000买的毛坯(四环外),加上后期的装修用度,最起码要溢价40-50%,卖到12600元/㎡靠上才气才气委曲够本。老中介说,那么多小户型的住宅在卖,首付20万在市区就能拿下一个标间小户型,还双气,民水民电,真搞不懂为什么那么多刚需会去买公寓!说实话,我也不懂。

因为买公寓的大部门都是在做投资!04.公寓投资是资本游戏一位卖公寓的置业照料说,真正刚需来买公寓的占比还是比力少的,因为许多客户都是来投资的,少的可能就投资一套,到时候租出去,多的可能会整层整层的买,未来会装修成旅店,或者办公场所,整体出租。贵阳某公寓楼每个项目都清楚自己的客户群体在哪,所以打出的广告也出奇的相似:首付X万做房东!找的就是有钱又限购的主,投资一套小公寓,轻轻松松做房东。可是做房东真的那么轻松么?曾经在南四环某项目投资过一套公寓的朋侪说,现在这个公寓已经装修了一番,给了一个做民宿的公司,做短租、日租,当“疏散式”旅店客房使用。

这也是一种方法,只不外这种方法还在试行阶段,郑州能否撑得起这样的市场,还需要时间的磨练。05.公寓真的欠好卖三四线都会的公寓项目是真的欠好卖!没有人口导入,没有商业气氛,没有租住人群,没有自制租金,每个项目都市逼着自己团体内部的治理层一人买一套,也会找种种关系户,低价给处置惩罚一部门。前段时间风风火火的正商强迫员工买公寓事件,就是各大公司的真实写照,只不外正商的被抖露了出来,其它项目没有强迫下层员工买,或者没被抖露出来而已。

公寓户模最后我们来总结下公寓优缺点。优点单价低、面积小、总价低、月供低、不限购、不限贷。

如果是地段好的小公寓,四周有商圈、有居住气氛、配套十分成熟,这样的公寓可以买,无论是自住和投资都可以,因为它不占名额,且有租住市场,这才是那1%值得买的公寓。缺点不能落户、不能上学、商用水电、40年产权、居住密度大、最低首付50%、只能贷款10年、后期欠好脱手、升值空间有限。所以,99%的公寓都不是刚需能玩的起的。

刚需莫碰公寓,住宅才是王道。


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